— Dr. Thomas Beyerle, Degi, Director Research & Strategy

Es ist immer das Gleiche. Wenn Asset Manager ein neues Investment-Thema für sich entdeckt haben, wird man in den Hochglanz-Publikationen der jeweiligen Häuser zuerst mit beeindruckenden Zahlen zum jeweiligen Markt konfrontiert.

Ein Beispiel ist der Immobiliennmarkt von Indien. Man liest etwa, dass das Land ab 2030 das bevölkerungsreichste Land der Erde sein wird und hierbei gleich von mehreren Trends profitieren werde, wie: einem anhaltenden hohen Wachstum, aber natürlich auch von einer stärkeren Integration in die Weltwirtschaft, von Infrastruktur-Investitionen sowie von einer besseren Qualifikation, denn anders als in China verbessere sich in Indien zudem die Relation aus Erwerbspersonen und Leistungsempfängern. Mit dem Ergebnis, dass die Autoren einer dieser Hochglanz-Publikationen zum Schluss kommen, dass in Indien bis 2030 jedes Jahr etwa an die zehn Millionen Wohneinheiten fertiggestellt werden müssen. Ähnlich imposante Zahlen können sicherlich für Gewerbe-Immobilien, Hotels et cetera abgeleitet werden.

Chance schon genutzt?

So weit, so gut. Offen bleibt gleichwohl die Frage, ob und wenn ja, in welchem Umfang die Chancen des indischen Immobilienmarktes in den Portfolios von deutschen Institutionellen angekommen sind?

„Der indische Immobilienmarkt ist langfristig sicher interessant. Kurzfristig sind jedoch etliche Teilmärkte bereits aggressiv bewertet. Das spiegelt sich vor allem in der noch geringen Liquidität des InvestmentMarktes“, sagt Dr. Tobias Just, Senior Economist bei der Deutschen Bank Research, und rät interessierten Investoren einen starken Partner vor Ort zu suchen sowie den Fokus nicht auf die ganz großen Städte, sondern eher auf die der zweiten Reihe, also kleinere Millionenstädte, zu richten.

Und in der Tat, einen Partner vor Ort hat beispielsweise gerade Cordea Savills gefunden. Und zwar die Nichani Group, ein indisches Familienunternehmen, mit denen ein gemeinsames Fondsmanagement Joint Venture geschlossen wurde. Das Ziel: Über ein geschlossenes Anlageprodukt, das nach dem Recht von Mauritius als Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet wurde, den Investoren den Zugang zum indischen Markt zu verschaffen. Die dabei anvisierte Zielrendite: stolze 25 Prozent per annum.

Einige sind schon aktiv, andere noch nicht

Doch nicht jede Immobilien-KAG scheint von den Chancen in Indien derart überzeugt zu sein wie Cordea Savills. Das zeigte auf jeden Fall eine nicht repräsentative Kurzumfrage von dpn bei drei Immobilien-KAGen, die Folgendes ergab: Die erste Immobilien-KAG antwortete erst gar nicht auf die Indien-Anfrage. Bei der zweiten erhielt dpn schriftlich folgendes, besonders aussagekräftiges Statement zugesendet: „Wir halten Indien für einen aussichtsreichen Markt und beobachten ihn sehr genau. Mit genaueren Angaben können wir leider nicht dienen, weil dies sonst ein irreführendes Licht auf unsere Investitionsstrategie werfen würde.“ Die Aussage des Sprechers lässt vermuten, dass Indien derzeit noch eine untergeordnete Rolle spielt. Und Dr. Thomas Beyerle, Director Research & Strategy bei der Degi, sagte: „Indien wird meiner Meinung nach per se völlig überschätzt. Sicherlich auch deswegen, weil in den Köpfen von vielen Marktteilnehmern ausschließlich das Bild vom großen Markt, vom grandiosen Volumen und vom enormen Potenzial dominiert. Übersehen wird dabei völlig, welche unterentwickelten Strukturen man vorfindet, beispielsweise fehlt es völlig an Infrastruktur.“ Deswegen sei das Land für ihn grundsätzlich etwas für Opportunisten, für sehr risikoreiche Investoren und weniger etwas für Pensionskassen. „Sicherlich hat das Land Potenzial. Wir haben auch Anfragen und machen Research. Aber wie gesagt, es gibt dort noch keine richtigen Marktstrukturen und der Markt ist immer noch sehr intransparent“, erklärt Beyerle.

Pro und Kontra

Doch die Meinungen differieren. „Man muss die Chancen, die sich in Indien ergeben, nutzen. Durch einen frühen Einstiegszeitpunkt bei stetig ansteigender Nachfrage sowie die Entstehung beziehungsweise Ausweitung der Mittelschicht sind entsprechend hohe Renditen möglich. Man darf jedoch auch die durchaus vorhandenen Risiken nicht unberücksichtigt lassen. Und das sind eine im Vergleich hohe Regulierungsdichte, ein komplexes System mit hohen Steuersätzen, relativ hohe Grundstückskosten und keine sichere Grundbuchlage, sprich das Fehlen von sogenannten, Clear Titles! Die Chancen überwiegen jedoch bei Weitem die Risiken und Indien ist zukünftig, the place to be”, sagt Professor Christoph Ehrhardt, Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH.

Just wiederum gibt sich nicht derart euphorisch und zieht hierbei eine Parallele. „Aktuell scheint sich ein längerer Atem besser auszuzahlen als das Suchen nach kurzfristigen Opportunitäten“, sagt er und verweist auf China. Denn in China gebe es durchaus Standorte, bei denen die Übertreibung schon korrigiert wurde. Das sei für langfristig orientierte Investoren ein gutes Zeichen.

ML

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