— Paolo Vanini, Chief Financial Engineer, Zürcher Kantonalbank

Stell dir vor, die Subprime-Krise schwelt und keinen interessiert es. Utopisch? Keineswegs, insbesondere dann nicht, wenn man an die Zukunft von Immobilien-Derivaten und deren Möglichkeiten glaubt, beispielsweise eine Absicherung gegen fallende Immobilienpreise.

Und dass dies heute auch schon realisierbar ist und angeboten wird, darüber sprach Professor Paolo Vanini, Chief Financial Engineer bei der Zürcher Kantonalbank, auf dem 8. International Sustainability Leadership Symposium „Demographic Change and Financial Services” in Zürich.

Wer hat´s erfunden?

„Immobilien-Derivaten gehört eindeutig die Zukunft. Sie sind günstiger als Direktinvestitionen oder Fonds, flexibler im Einsatz, können auch zu Absicherungszwecken eingesetzt werden, sind schneller und handlicher umsetzbar, sprich: der Aufwand ist viel kleiner, es gibt es einfach mehr Gestaltungsmöglichkeiten“, sagt Vanini, der hierbei die Funktionsweise sogenannter Index-Hypotheken skizziert. Eine Index Hypothek kombiniert eine herkömmliche Hypothek mit einem Immobilien-Derivat und adressiert so das Risiko sinkender Hauspreise. Der Eigenkapitalverlust und eventuelle Liquiditätsengpässe werden damit verringert. Der Hypothekarbetrag wird aufgrund der enthaltenen Absicherungsoption automatisch reduziert, wenn sich die Immobilienpreise negativ entwickeln, wobei der Hypothekarnehmer im Gegenzug eine Prämie bezahlt. Eine solche Absicherung des Eigenkapitals der Hyptohekarschuldner reduziert das Immobilienpreisrisiko für den Schuldner und das Kreditrisiko für die Bank massgeblich. Wer bei hohen Beleihungen die Prämie für die Absicherung nicht bezahlen kann, bekommt keinen Kredit.

Eine derartig kontrollierte Kreditpolitik würde zum Beispiel den Suprime Markt und die darin bestehenden Risiken radikal zurückfahren. „Als Basis für dieses Konstrukt dient der Zürcher Wohneigentumsindex Zwex. Da wir genügend Beobachtung von Haustransaktionen haben, gelingt es dem unabhängigen Calculation Agent, den Zwex vierteljährlich zu berechnen und zu publizieren. Denn ein unterlegter Index muss den Markt muss transparent sein und über eine möglichst hohe Frequenz verfügen. Wenn man nur einmal im Jahr einen Datenpunkt hat, ist das nicht gerade das, was man einen aktuellen Index nennt“, erklärt Vanini.

Keine Derivate ohne guten Index

Dies mag auch ein Grund dafür sein, dass Immobilien-Derivate in Deutschland eine eher noch untergeordnete Rolle spielen. Der deutsche IPD-Index beispielsweise enthält nur rund acht Prozent Wohnimmobilien, gleichzeitig fließen zu einem großen Teil Portfolios aus offenen Immobilienfonds ein. Da es sich hierbei zudem um ein noch junges Produkt handelt, müssten die nötige Erfahrung und die Liquidität erst aufgebaut werden. „Entscheidende Voraussetzungen für das Entstehen eines Derivate-Marktes sind Volatilität und Liquidität. Denn der Einsatz von Derivaten ist nur dann sinnvoll, wenn das zugrunde liegende Basisobjekt volatil ist. Damit der Markt abbildbar ist, müssen die Marktteilnehmer aber auch transparent sein. In Deutschland fehlt einfach ein guter Index, auf dem attraktive Derivate aufbauen können“, sagt Thomas Gütle, Geschäftsführer Deutschland bei Cordea Savills.

Asset rich, Cash poor

Ein anderer Schwerpunkt des Sustainability Symposiums war der Einfluss der Demografie auf die Immobilien-Wirtschaft. „Eine mögliche Lösung, welche bereits in den USA, aber auch in Großbritannien für Pensionäre ohne Nachkommen mit Wohneigentum verwendet wird, sind beispielsweise die Reverse Mortgages“, erläutert Professor Vanini. Er erklärt die Idee am Beispiel eines Rentnerehepaares: Das Paar möchte in seinem Haus unbefristet weiterwohnen, den Wert des Hauses aber frühzeitig in eine zusätzliche Rente überführen. Dazu schließen die Hausbesitzer mit der Bank einen Kreditvertrag ab, wobei die Bank die maximale Kreditsumme in Abhängigkeit von dem Wert des Hauses, dem Zinssatz und dem Alter der Rentner festlegt. Dabei wird der Kredit beim Verkauf des Hauses (beispielsweise im Todesfall) getilgt, wobei die Kreditnehmer das Recht haben, den Kredit jederzeit zurückzahlen zu können. Generell bleibt das Wohnungseigentumsrecht unverändert, die umgekehrte Hypothek kann entweder als einmalige Auszahlung, Kreditlinie oder als Annuität ausbezahlt werden, auch eine Kombination davon ist in der Regel möglich.

Ob sich dieses Produkt lohnt hängt von der Höhe der Versicherungsprämie und den steuerlichen Regelungen ab. „Auch wir haben in Großbritannien solche Modelle entwickelt. Dort ist man schon viel weiter und nimmt derartige Angebote in Anspruch“, sagt wiederum Gütle. Für den deutschen Markt ist er eher skeptisch, denn er glaubt nicht, dass Reverse Mortgages hier akzeptiert werden. „Bei kinderlosen Paaren kann das sicher anders sein, gleichwohl benötigt man für einen derartigen Fonds, damit er für institutionelle Investoren interessant ist, ein Volumen von 400 bis 500 Millionen Euro. Derartige Beträge einzusammeln, halte ich derzeit noch für schwierig.”

ML

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