— Peter Le Loux, IVG Institutional Funds, Geschäftführer

Optimismus, trotz der Subprime-Wirren: So präsentieren sich die Anbieter von Immobilienfonds in der diesjährigen dpn-Umfrage. Pausieren, das kann sich kein Anbieter erlauben, schließlich gilt es, die Nachfrage zu befriedigen: globalere Anlagen, aktiver denn je gemanagt. Ganz nebenher steigt auch der Zwang zur Transparenz.

Die Folgen der Subprime-Krise werden für das institutionelle Immobiliengeschäft nicht negativ eingeschätzt, im Gegenteil: Die Branche sieht eine Bereinigung (noch) positiv. Das ist ein Ergebnis der mittlerweile zweiten dpn-Umfrage unter Deutschlands Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften (Immobilien-KAGen).

Ein zweites Ergebnis: International diversifizierte und aktiv gemanagte Immobilien-Portfolios mit guter Objektqualität sind die Herausforderungen schlechthin.

Statistik zur diesjährigen dpn-Umfrage

An der Umfrage beteiligten sich in diesem Jahr 10 von 27 angeschriebenen Gesellschaften. Diese 10 Gesellschaften bringen es auf rund 20 Milliarden Euro Bruttovermögen in insgesamt 75 ImmobilienSpezialfonds, in denen 305 Investoren investieren. Einige Anbieter wie beispielsweise die SEB haben zudem ausschließlich Publikumsfonds im Angebot, in denen aber ebenfalls institutionelle Investoren anlegen. Die Tabelle auf den Seiten 39 bis 41 fasst ausgewählte Fragen und Antworten zusammen. Die Excel-Datei mit allen Fragen und Antworten kann ab Mitte November unter dpn@ft.com per Mail (Stichwort: dpn-Umfrage Immobilien-KAG 2007) angefordert werden.

Was kann man Gutes aus der Subprime-Krise ziehen?

Die institutionellen indirekten Immobilienbestände haben die Krise laut der befragten Teilnehmer gut überstanden, und die Folgen werden bisher nicht negativ eingeschätzt. Da die gesamtwirtschaftliche und konjunkturelle Lage Deutschlands bisher nicht signifikant getrübt ist, scheint für die meisten das Thema bereits ausgestanden. Eine potenziell restriktivere Kreditvergabe könnte sich allerdings auf weniger gute Bonitäten mit hohem Fremdkapitalanteil auswirken. Einige Marktteilnehmer hegen die Erwartung steigender Finanzierungskosten. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote der Umfrageteilnehmer beträgt bei Immobilien-Spezialfonds immerhin 31 Prozent und bei Publikumsfonds 26 Prozent. Eine allgemeine Kreditklemme erwarten die Befragten aber mehrheitlich nicht.

Die Krise hat die Rückkehr zu einer weltweiten Risikobepreisung bewirkt, ihr wird somit ein bereinigender Charakter bescheinigt. Die sinkenden Immobilienpreise in den USA stellen für die Gesellschaften sogar eine Chance dar, um dort zu korrigierten Preisen attraktive Bestände aufzubauen. Der Immobilien-Standort Deutschland wird aufgrund ordentlicher Renditen und investitionsfreundlicher Marktstrukturen sogar wieder als attraktiver angesehen.

Stau wird schnell aufgelöst

Als größte und schwierigste Aufgabe der Immobilienfonds-Anbieter gilt die Beschaffung von internationalen und qualitativ hochwertigen Objekten. Deshalb darf man wohl davon ausgehen, dass infolge der Subprime-Wirren aufgestaute und bereits identifizierte Investitionsvorhaben zügig nachgeholt werden, sobald sich die Wirren lichten und die Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum deutlichere Konturen annehmen.

Auf der Suche nach Objekten grasen mehr und mehr Gesellschaften den gesamten Globus ab, um ihre Objekt-Pipelines zu füllen. Europa inklusive Skandinavien sowie der gesamte Osten gehören zum Standard-Repertoire und sind feste Bestandteile der aktuellen Portfolio-Strukturen. Die asiatischen Immobilienmärkte werden als Opportunitäten und Diversifizierungschancen angesehen und sind auf der Prioritätenskala nochmals nach oben gerutscht. Asien als Teil einer opportunistischen Strategie eines Immobilien-Portfolios wird allerdings auch mit mehr Risiko verbunden – mit dem Währungsrisiko sowie dem operationellen Risiko der lokalen Objektbewirtschaftung und dem Risiko des Mikro- und Makroumfelds. Das Währungsrisiko lässt sich durch Derivate zwar vermindern, verursacht aber zusätzliche Kosten und geht so zulasten der Rendite.

Portfolio-Theorie hält Einzug

Die Portfolio-Theorie scheint langsam, aber sicher auch die Immobilien-Portfolios zu erreichen. So werden indirekte Immobilien-Beteiligungen auf Portfolio-Ebene nach typischen Risiken diversifiziert. Es wird nicht eine einzige Strategie verfolgt, sondern nach Sicherheits- und Opportunitätsaspekten gestreut. Das bedeutet eine Aufteilung nach Ländern, Objektnutzungsarten und Objektgestaltungen.

Auch das Thema Nachhaltigkeit hat den Immobiliensektor erreicht; so ist die Energieversorgung und Umweltfreundlichkeit von Immobilien zu einem wichtigen Bestandteil der Objektidentifizierung und -qualifizierung geworden.

Generell bewirtschaften die Gesellschaften Immobilien auf zwei Arten: in Deutschland und Europa meist durch Niederlassungen oder Tochtergesellschaften und in weiter entfernten Regionen durch Partner, mit denen teilweise ebenfalls ein Beteiligungsverhältnis besteht. Das Immobilien-Management vor Ort ist nach Einschätzung von Peter Le Loux, Geschäftsführer der IVG Institutional Funds (ehemals Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft OIK), eine zentrale Qualitätskomponente der Zukunft und hat in der Vergangenheit zu wenig Aufmerksamkeit bekommen. „Man braucht Profis vor Ort, die verantwortlich für die Immobilie sind. Das beginnt bei Mietvertragsverhandlungen und dem Kassieren der Miete und endet beim Fensterputzen“, sagt Le Loux. Ein globales Partner-Netzwerk ist neben der Internationalität von Portfolios zu einem wichtigen Erfolgsfaktor geworden. Diese Globalisierung stellt hohe Anforderungen an die schnelle Kommunikation zwischen lokalem Partner und Gesellschaft in Deutschland.

Black Box wird langsam richtig transparent

Wie im Wertpapiergeschäft sind die Zeiten von Black-Box-Strukturen und Prozessen vorbei. Transparenz bedeutet im Immobiliengeschäft, dass der Investor die Grundlagen und Folgen von Entscheidungen innerhalb seines Investments nachvollziehen kann und dass Anlageentscheidungen dem Risikoprofil des Investors entsprechen. Dazu gehören regelmäßige Cashflow-Analysen sowie Performance-Berechnungen und -Prognosen. Diese müssen nach einer einheitlichen Logik erfolgen, damit sie vergleichbar sind. Beim Verkauf von Objekten werden die Offenlegung und separate Berechnung der Objektrendite mittlerweile selbstverständlich, und zwar auf Nettobasis. Sämtliche Kostenkomponenten wie Gutachterkosten, Wirtschaftsprüferkosten und Analyse- und
Research-Kosten können nach den Angaben der Befragten transparent ausgewiesen werden.

Kaum Neues beim Reporting

Beim Reporting von Immobilien-Spezialfonds hat sich über das vergangene Jahr nicht viel Neues getan: Die Inhalte und Prozesse sind im Vergleich zum Vorjahr weitestgehend unverändert. Zwei Aspekte sind allerdings stärker in den Fokus gerückt, erstens die Risikobetrachtung auf Portfolio- und Einzelobjektebene, und zweitens einheitliche Performance-Berechnungen. Zur Risikobetrachtung: Wie bei traditionellen Investment-Produkten halten die Berechnungen von quantitativen Kennzahlen wie Value-at-Risk oder auch Stresstests Einzug. Zur einheitlichen Performance-Berechnung: Zwar gibt es auch hier die BVI-Methode, international setzt sich aber immer stärker die Berechnung von Internal Rates of Return (IRR) durch, welche jedoch nicht einheitlich gerechnet werden. Für den Investor sind im Zweifel also IRRs unterschiedlicher Anbieter noch nicht vergleichbar. Derzeit gibt es Initiativen, die analog zum Wertpapierbereich auf einheitliche Performance-Standards aller in Deutschland tätigen Immobilien-KAGen zielen. Hier sollten institutionelle Investoren Druck ausüben, damit die Ergebnisse vergleichbar werden.

Anlage wird globaler und aktiver …

Als zentrale Anforderung der Investoren sehen die Anbieter neben der internationaleren Anlage auch ein aktives Management, reine Buy-and-Hold-Strategien sind zunehmend passé. Peter Le Loux von der IVG bringt es auf einen Nenner: „Viele Kunden wollen Verkaufschancen nutzen, so dass unser Haus in diesem Jahr mehr Objekte verkauft als kauft. Eine Herausforderung ist auch, weniger attraktive Objekte zu einem guten Preis wieder an den Markt zu bringen.“

Außerdem: Die Kunden erwarten mehr denn je maßgeschneiderte Immobilien-Portfolios gemäß ihrem Rendite-Risiko-Profil, der Beratungsbedarf steigt also. Erwartet werden nicht nur die gute Erreichbarkeit und Flexibilität, sondern auch die Beratung zum Finanzierungsmanagement, zum Währungs-Hedging und zum Einsatz von Immobilien-Derivaten. Genau in diesen Themen scheinen sich die Anbieter auch noch eindeutig differenzieren zu können.

Als eher weniger bedeutsames Differenzierungskriterium gilt die Höhe der Verwaltungsgebühr. Fees sind ein nachgelagerter Wettbewerbsfaktor – noch. Erfolgsabhängige Gebühren sind auf dem Vormarsch. Sollte das allerdings so schleppend gehen wie im Geschäft mit Wertpapier-Spezialfonds, dürfte es noch eine Weile dauern, bis man tatsächlich von einem Trend sprechen kann.

… und verlangt neue Investment-Vehikel

Der deutsche Immobilien-Spezialfonds wurde bei der Umfrage im vergangenen Jahr schon als potenzieller Exportschlager gehandelt. Diese Einschätzung korrigiert sich langsam. Die Umfrageteilnehmer beobachten den weltweiten Reit-Markt, und ein Großteil wird dieses Thema auch besetzen. Daneben setzt die Mehrzahl bereits internationale Fondskonstrukte wie FCPs oder Sicavs ein oder plant das. Nicht nur die Portfolios werden also internationaler, sondern auch die Investment-Vehikel. Dafür werden auch weitere neue, ausländische Marktteilnehmer sorgen, Anbieter wie Nachfrager. Die Novellierung des Investmentgesetzes wird zwar von den Umfrageteilnehmern in diesem Zusammenhang sehr begrüßt und als positiv für das deutsche institutionelle Immobiliengeschäft wahrgenommen. Dass der Immobilien-Spezialfonds im internationalen Umfeld tatsächlich das Zeug zum Exportschlager hat, ist derzeit freilich nicht mehr in Sicht.

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