— Dr. Daniel Piazolo, IPD, Geschäftsführer

Eine Rückblende: Spektakuläre Übernahmen zehntausender Wohnungen durch ausländische Finanzinvestoren, recht voluminöse Transaktionen bei Büroräumen und ein Run auf deutsche Immobilien. So sahen etliche Marktbeobachter das vergangene Immobilienjahr. Und das soll keinen Niederschlag auf die Performance des Deutschen Immobilien Indexes Dix gehabt haben? Ja, genau so ist es beziehungsweise war es bei der Vorstellung der Wertentwicklung für das vergangene Jahr.

Enttäuschende Ergebnisse

Denn laut IPD Investment Property Datenbank GmbH (früher: DID Deutsche Immobilien Datenbank) verzeichnete der Dix lediglich einen Zuwachs von 1,3 Prozent. Zwar lag die Netto-Cashflow-Rendite bei 4,6 Prozent, ihr stand jedoch eine negative Wertänderungsrendite von minus 3,1 Prozent entgegen. Für Büroimmobilien weist der Dix sogar eine Wertänderungsrendite von minus 5,2 Prozent aus. Zusammen mit der Mietrendite, die um 4,5 Prozent stieg, ergab sich letztlich ein Total Return von minus 0,9 Prozent.

Grund genug für enttäuschte Gesichter, aber auch für grundsätzliche Kritik einiger Marktteilnehmer, beispielsweise an der Datenerhebung des Dix. Im Dix sind Daten über Büroimmobilien mit einem Verkaufswert von rund 30 Milliarden Euro enthalten, dagegen beträgt der Verkaufswert der Wohnimmobilien, die im Index gelistet sind, lediglich 4,5 Milliarden Euro.

Verschiedene Ansätze

Ein Hauptvorwurf einiger Kritiker lautet deswegen nun wie folgt: Ein Index sollte das Marktgeschehen abbilden und nicht wie beim Dix die Bewertung durch Sachverständige. Verwiesen wird dabei unter anderem auf zwei andere Indizes, den German-Property-Index von BulwienGesa und den Feri-Real-Estate-Performance-Index. Interessant hierbei ist, dass die beiden anderen Indizes zu ganz anderen Ergebnissen kamen als der Dix, beispielsweise erzielten deutsche Immobilien laut BulwienGesa im vergangenen Jahr einen Wertzuwachs von zehn Prozent, der Feri-Index errechnete für Büroimmobilien in einer Eins-a-Lage eine Gesamtrendite von gar 11,4 Prozent, die sich aus einer Cashflow-Rendite von 5 Prozent und einer Wertänderungsrendite von 6,4 Prozent zusammensetzt.

Der eine wird so berechnet, der andere so

Das mag auch an den unterschiedlichen Bewertungsmethoden liegen. Während der German-Property-Index von BulwienGesa auf Basis der von Maklern ermittelten Spitzenrenditen berechnet wird, von der prozentualen Veränderung der Spitzenrenditen werden dann Rückschlüsse auf die prozentualen Veränderungen des Kaufpreises geschlossen, beruht die Bewertung des Dix auf Durchschnittsmieten. Diese sind natürlich im Regelfall deutlich weniger schwankend und auch deutlich niedriger. Somit zeigt der Dix die Veränderung der buchungsmäßigen Wertentwicklungen von Immobilienbeständen und nicht die Entwicklung tatsächlicher Transaktionen. „Der Investment-Aufschwung im Bürobereich fand nach der Krise Anfang 2006 im weiteren Verlauf des Jahres vorwiegend im Portfolio-Bereich statt. 2006 vom Markt gezahlte Portfoliozuschläge sind bei einer objektbezogenen Bewertung nicht zu berücksichtigen. Sie sind deshalb auch nicht im Dix 2006 enthalten“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer beim Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen; er verweist zudem darauf, dass die Durchschnittsmieten, die für die Bewertung der Büroobjekte des Dix in der Breite maßgeblich sind, im vergangenen Jahr weitgehend stabil geblieben sind. Zum Teil seien diese sogar noch einmal gesunken. „Dieselben Marktbeobachter, die vor einem guten Jahr noch einen Immobilien-Notstand in Deutschland ausgerufen haben, tun heute so, als ob wir geradezu einen Dauerboom am Markt erlebt hätten und die Wertzuschreibungen nicht hoch genug sein können“, erklärt er weiter. Gleichzeitig äußert Archner Kritik an dem Vergleich des Dix mit dem BulwienGesa-Index, der allein auf der Basis von Spitzenmieten und deren Veränderung ermittelt wird. „Das Niveau der Spitzenmieten ist sehr volatil und zeigt eine erhebliche Spannbreite. Die Spannbreiten divergieren in den Einschätzungen der Maklerhäuser sehr stark“, sagt er. Es sei daher leicht nachvollziehbar, dass der Total Return des BulwienGesa-Indexes einer gewissen Beliebigkeit ausgesetzt ist, je nachdem welche Ansätze innerhalb der Spannen und welche Mietmultiplikatoren als Basis zugrunde gelegt werden. „Der BulwienGesa-Index kann deshalb nicht als Markt-Benchmark für den Dix dienen“, erklärt Archner weiter. Die Diskussion zeige zudem einmal mehr, wie notwendig eine zentrale Transaktionsdatenbank mit transparenten Standards ist.

Und Dr. Daniel Piazolo, Geschäftsführer des IPD weist zudem darauf hin, dass das Geschehen an den Mietmärkten zeitlich verzögert einfließt. „Da Mietverträge in Deutschland zum Teil sehr langfristig laufen, gibt es einen Time Lag zwischen Änderungen des Mietmarkts und der vollen Umsetzung in der Bewertung. Somit sind zeitkongruente Vergleiche von Mietentwicklung und Bewertung methodisch nicht statthaft“, sagt er. ML

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