— Dr. Christian Schlenger, alpha portfolio advisors, Partner

Die gute Nachricht zuerst: Der Trend zur erweiterten Diversifikation, insbesondere in den Immobilien-Portfolios deutscher institutioneller Investoren hält weiter an, die Quote und das Anlageuniversum werden weiter ausgebaut.

So zeigen beispielsweise in einer kürzlich von Feri Rating & Research durchgeführten Studie 80 Prozent der deutschen institutionellen Investoren Interesse an Reits.

Die schlechte Nachricht: Die Notwendigkeit zur weiteren Diversifikation ist nach wie vor bitter notwendig, da „viele Investoren vorhandene Diversifikations-Potenziale immer noch ungenutzt lassen“, heißt es beispielsweise von der Union Investment.

Diversifiziere in der Zeit, dann hast du in der Not

Ein mögliche Asset-Klasse, die das Diversifikations-Potenzial eines institutionellen Portfolios erhöhen kann, sind beispielsweise global anlegende Reits-Produkte. Andrew Jackson, Investment Director Property Investments bei Standard Life Investments, etwa ist der Überzeugung, dass Reits das gleiche Rendite-Potenzial besitzen wie Aktien, jedoch weitaus weniger volatil sind – rund zwei Drittel. Und Dr. Christian Schlenger, Partner bei alpha portfolio advisors, hält diese Asset-Klasse für so wichtig und interessant, dass sie bei alpha portfolio advisors in der Regel separat im Rahmen von Asset-Allocation-Analysen berücksichtigt wird. Die Gründe hierfür: die Zwitter-Rolle zwischen Aktien und Immobilien sowie die Liquiditäts- und Diversifikations-Vorteile. Daneben schützen die laufenden Erträge den Investor vor Rückschlägen, da sie quasi als Puffer dienen.

Doch es gibt auch andere Stimmen. Auf die noch geringe Marktkapitalisierung von Reits beispielsweise weist Werner Hedrich, Leiter Research bei der Rating-Agentur Morningstar, hin. „Obwohl Reits derzeit in den Medien eine große Rolle spielen, weisen diese im Verhältnis zu weltweit anlegenden Aktiengesellschaften bis dato eine noch relativ geringe Marktkapitalisierung aus“, sagt Hedrich.

Schon ziemlich gut gelaufen

Schlenger rät wiederum gleichzeitig zur Vorsicht, denn man könne sicherlich nicht die historischen Renditen in den Asset-Allocation-Analysen verwenden, dazu seien Reits einfach zu gut gelaufen. „Wenn man das macht, führt dies zu überhöhten Allokations-Quoten“, erklärt der Consultant und rät deswegen, den Track Record auf ein vernünftiges Maß zurückzuskalieren – und zwar auf eine Rendite zwischen einer reinen Immobilien- und einer reinen Aktienanlage, also zwischen rund fünf und sieben Prozent pro anno.

Doch woran liegt es dann, dass Reits trotz guter historischer Performance absolut gesehen immer noch eine vernachlässigbare Rolle in institutionellen Portfolios spielen? Etwa an der Wahrnehmung des Risikos? Denn Reits werden von vielen Marktteilnehmern als Aktien-Investments wahrgenommen, da sie täglich an der Börse gehandelt werden. Auch die Volatilität wird dadurch ganz anders beurteilt. In einem schlechten Marktumfeld fühlen sich deswegen sicherlich wenig Institutionelle berufen, in Reits zu investieren. Bei einem Immobilien-Spezialfonds, dessen Wert nur ein- bis zweimal pro Jahr berechnet wird, sieht dies natürlich ganz anders aus.

„Auch Reits können nicht hexen”

Zudem ergänzt Dr. Henning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung von Warburg Henderson: „Auch Reits können nicht hexen“ und stellt sich gleichzeitig die Frage, ob Reits langfristig betrachtet andere indirekte Immobilienanlagen schlagen können. „Nicht unbedingt, denn durch das hohe Bewertungsniveau – bis zu 20 Prozent über dem Nettoinventarwert des Immobilien-Portfolios – bestehen bei einem heutigen Einstieg erhöhte Risiken für die Zukunft.”

Alles eine Frage des Einstiegs?

Gleichwohl, für andere zeichnen sich auch Veränderungen im Anlageverhalten ab. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass der institutionelle Anleger immer stärker zu einem Research-orientierten Investor wird. Früher ging es ausschließlich um das Objekt. Jetzt geht es mehr und mehr darum die besten Märkte und Segmente zu identifizieren“, sagt etwa Gunars Balodis, Leiter des institutionellen Vertriebs bei Invesco. Und alpha-Partner Schlenger betont die Wichtigkeit der Markteintritt-Strategie. Soll heißen: Es werden nicht gleich 100 Prozent der Anlagesumme investiert, sondern zuerst beispielsweise 50 Prozent, die anderen 50 Prozent gehen etwa in sichere Rentenanlagen. Danach investiert man weiter in Reits, wenn diese gut laufen – alles gesteuert durch eine dynamische Asset Allocation. Damit sollen die Markteintrittsrisiken wirksam begrenzt und gleichzeitig die Chancen des Marktes gewahrt werden. Als effizientes und kostengünstiges Vehikel empfiehlt Schlenger Exchange Traded Funds. Bei größerem Volumen bestünde alternativ die Möglichkeit, einen aktiven Manager zur Alpha-Erzielung zu engagieren.

ML

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